Dnes si na příkladu ukážeme, jak může vypadat mapování systému a k čemu vůbec může být dobré. Pro ukázku nám poslouží oblíbené téma lidí po třicítce – realitní trh. Abychom si práci trochu usnadnili, nebudeme řešit realitní trh v celé republice, ale zaměříme se pouze na Prahu a to na jeden konkrétní segment, byty v Praze.
Pokud vás zajímá jak analýza dopadla a nechcete se zabývat teorií na pozadí, zde je odkaz na výstupy modelu.
Pro potřeby kreslení mapy bude dobré osvěžit si několik základních pojmů – ti z vás kteří následující pojmy znají, klidně následující odstavec přeskočte.
Prvek – základní stavební kámen systému, v dnešním příkladu je to každý jednotlivý bod na mapě (tedy cokoliv, co není šipka)
Zásoba – množina v rámci systému, která se může hromadit nebo spotřebovávat. V našem modelu jsou zásobou byty.
Tok – proces, který přidává nebo ubírá množství zásoby
Zpětnovazební smyčka – několik provázaných veličin, které se vzájemně ovlivňují. Zpětné vazby mohou být buď posilující, nebo vyvažující. U posilující zpětné vazby znamená jakákoliv změna ve zpětné vazbě zrychlení této změny (pokud něco roste, roste to čím dál rychleji, pokud něco ubývá, ubývá to čím dál rychleji), u vyvažující zpětné vazby se prvky snaží vzájemně držet v rovnováze.
Kreslení systémové mapy
Náš model začneme nakreslením zásob, jako hlavních statických prvků systému. Rozhodl jsem se vytvořit zásoby dvě, jednu s byty na prodej, druhou s užívanými byty. Za chvíli bude zřejmé, proč jsem použil slovo „užívané” a ne „prodané”.
Protože se zásoby musí odněkud brát, další vhodný krok je dokreslit do systému toky. V našem případě se jedná o výstavbu nových bytů – ta navyšuje celkový počet bytů na prodej. Část bytů stavěná městem je ale rovnou využitá na pronájem, aniž by přešla na jiného vlastníka, proto městská výstavba přidává i do zásoby užívaných bytů. Další důležitý tok je prodej nových bytů, v opačném směru pak prodej užívaných bytů jejich stávajícími majiteli. Užívaný byt tak na čas opět rozšíří trh s byty na prodej. Poslední, menší tok je chátrání užívaných bytů. Část bytů má zkrátka tu smůlu, že se nachází v domech o které se nikdo nestará a tak po čase opouští trh s byty úplně a stávají se z nich ruiny.
Nyní před sebou máme základní model toho, jak v čase plynou byty v rámci městského trhu. Je zřejmé, že tento model je hodně zjednodušený a dost věcí mu chybí – nastal čas začít přidávat další elementy systému.
Postupně přidáváme všechny faktory, které podle nás hrají stěžejní roli ve vývoji trhu s byty. V modelu pražského trhu s byty je to cena bytů, cena hypoték, kupní síla, nájmy, globální ekonomika a kvalita života. Globální ekonomiku a kvalitu života jsem dal do obláčku, protože se jedná o externality, mimo vliv ostatních prvků systému (což není tak úplně pravda, ale v rámci zjednodušení nám to bude stačit).
Přidáním prvků systému jsme si vytyčili hrací pole, teď nastal čas ho trochu oživit. Pomocí zpětnovazební smyček začneme zaznamenávat vztahy mezi elementy naší systémové mapy. Pro vztahy, které se vzájemně posilují, označíme smyčku „R” jako „reinforcing”, pro vztahy, které se vzájemně udržují v rovnováze použijeme „B” jako „balancing”.
Hotová mapa může na první pohled vypadat složitě a nepřehledně. Přece jen, díváme se teď na celý systém jako celek. Pojďme tedy spolu postupně probrat jednotlivé smyčky, to jak fungují v systému jako celku a co nám to říká o realitním trhu jako takovém.
Zpětnovazební smyčky
První smyčka popisuje provázanost cen bytů s cenou hypoték s kupní silou obyvatelstva. Klesající cena hypoték zvyšuje kupní sílu obyvatelstva, protože si mohou levněji půjčit. Bohatší obyvatelstvo je ochotno investovat peníze do dražšího bydlení, to žene nahoru cenu nemovitostí. Začíná stoupat rozdíl mezi kupní silou a cenou nemovitostí, a tak centrální banka dál zlevňuje hypotéky, aby se nezačala ochlazovat ekonomika. To dál zvyšuje kupní sílu a následně cenu nemovitostí. Celý cyklus se vzájemně posiluje, proto hovoříme o posilující zpětnovazební smyčce.
Efekt by měl – teoreticky – fungovat i obráceně. Jak si ale povíme v závěru, v systému jsou prvky který opačný efekt brzdí.
Další smyčka je variací na klasickou křivku poptávky a nabídky, kterou známe z učebnic ekonomie. Čím méně je bytů na prodej, tím více stoupá jejich cena. To následně motivuje developery, aby stavěli další byty, čímž se rozšiřuje zásoba prodávaných bytů a tím následně i klesá jejich cena. V případě realitního trhu má tato smyčka jeden zásadní problém – zpoždění. Postavit bytový dům je i se všemi povoleními záležitost klidně na deset let. Naproti tomu realitní trh se mění klidně z měsíce na měsíc, samotný prodej bytu může klidně zabrat i méně než den. Pokud tak dojde k nenadálému růstu cen nemovitostí a to namotivuje developery k obrovské výstavbě, dostanou se byty na trh v nejlepším případě do několika let. Trh mezitím už bude samozřejmě někde jinde.
To s sebou nese dva efekty, jeden nepříjemný a druhý nebezpečný. Výstavba na realitním trhu reaguje na poptávku příliš pomalu a proto sama o sobě nikdy nezvládne stlačit ceny dolů, bude jen v jejich vleku. Vyložené nebezpečí pak číhá v klesajícím trhu. Pokud po pěti štědrých letech přijde výraznější propad zájmu o nové byty, budou mít developeři rozestavěné množství bytů odpovídající trhu s vysokou poptávkou. Tyto byty pak neprodají nikdy, nebo výrazně pod cenou. To může vést ke krachům napříč celým odvětvím a způsobit celonárodní ekonomické problémy.
Velmi zajímavý efekt má dle mého názoru vztah mezi cenou bytů jejich prodejem. Už na začátku jsme si všechny byty rozdělili do dvou kategorií – byty na prodej a užívané byty, tedy byty které někdo vlastní a buď v nich bydlí nebo je pronajímá. Většinu času jsme zvyklí na mechanismu, kdy stoupající cena bytů vede k většímu zájmu o byty, protože v takové chvíli jsou byty dobře se zhodnocující investice. Tento efekt se neustále vzájemně posiluje a tak s jejich rostoucí cenou dál rostou i jejich prodeje. To víc a víc posiluje tok bytů zleva doprava, takže bytů na prodej ubývá rychleji, než se jich na trh vrací skrz prodej už existujících, užívaných bytů.
Jenže, žádný strom neroste do nebe a to platí i v případě cen bytů. Pak můžeme být svědky fascinujícího efektu – ta samá smyčka která celé roky zrychlovala odliv bytů z trhu, má najednou úplně opačný efekt. Začne klesat cena a s ní se začne šířit panika z nevýhodné investice. V takovou chvíli nastává přirozená panická reakce a ti kdo koupili byt jen jako investici se začnou svých nemovitostí zbavovat. To dál prohlubuje cenový propad, což ještě více umocňuje paniku a uvolňuje do trhu další a další byty. Tento efekt pokračuje až do doby, kdy ceny dorazí na své dno. Pak se smyčka začne opět obracet do opačné fáze a koloběh může začít nanovo.
Poslední významná zpětnovazební smyčka v našem systému znázorňuje je vliv počtu dostupných bytů na cenu nájmu a následný vliv nájmu na ceny bytů na prodej.
Čím větší je zásoba „užívaných” bytů, tím víc je k dispozici bytů k pronájmu (v tomto ohledu je název trochu nešťastný – jsou to zkrátka byty ve kterých bydlí vlastník, nebo jsou na pronájem. Jestli vás napadne lepší název, dejte mi vědět :) ). Protože je na trhu hodně bytů k pronájmu, dochází k tlaku na snížení ceny nájmu – pokud se mi můj nájem zdá drahý, můžu zkrátka přejít k někomu jinému. (Samozřejmě, ideálně bychom proti počtu bytů k dispozici měli započítat i aktuální velikost trhu s nájmy, ale jak jsme si řekli na začátku, rozumné zjednodušení v rámci modelu nám nevadí.) Pokud jsou nájmy nízké, části vlastníků už se nevyplatí byty pronajímat a místo toho je raději prodají. To zmenší počet bytů k pronájmu a následně zvedne cenu nájmů. Obě veličiny se vzájemně drží v rovnováze, jedná se tedy o vyvažující zpětnou vazbu.
Jak se výše nájmu projeví na cenách bytů?
Pokud budou levné pronájmy, část lidí si vlastní byt zkrátka nekoupí. Místo toho bude platit nájem a zbylé peníze zhodnotí jiným způsobem. To sníží poptávku po nových bytech na prodej a jejich cena půjde dolů. Stejný efekt bude fungovat i obráceně. Nízká cena bytů sníží ceny pronájmů, protože kdo by platil drahý nájem, když může bydlet ve vlastním.
Co se stane v situaci, kdy budou nájmy naopak drahé, si asi zvládneme domyslet.
Protože rostoucí nájmy zvyšují cenu bytů a naopak, považujeme vztah ceny bytu a nájmu za posilující zpětnou vazbu.
K čemu to všechno bylo – výsledky modelu
Ukázali jsme si, jak v praxi fungují toky a zpětnovazební smyčky, proč mohou být smyčky vyvažující nebo posilující a jak se všechny prvky dají propojit do mapy systému. Jenže, k čemu by nám byla mapa, pokud by nás k ničemu nedovedla?
V poslední části článku si ukážeme, co z hotového modelu plyne a jak nám může pomoci pochopit potřebnou změnu.
Níže je mapa systému s vyznačenými klíčovými body, které budeme dále rozebírat. Číslo vždy patří k vyznačené červené části, celkem se tedy budeme věnovat 4 hlavním poznatkům.
1. Zvýšení cen hypoték nemusí vést k poklesu cen bytů
Pokud Česká národní banka sníží úrokové sazby a hypotéky se zlevní, skoro vždy to povede ke zvýšení cen nemovitostí, protože se zvýší kupní síla obyvatel. V opačném směru mechanismus bohužel nefunguje tak dobře a to z toho důvodu, že kupní síla není ovlivněná jen cenou hypoték, ale i faktorem který je v modelu pro jednoduchost pojmenovaný jako „Globální ekonomika”. Určitá část obyvatel má zkrátka dost majetku na to, aby se jich ceny hypoték nedotkly a to nejen u nás, ale i kdekoliv v zahraničí. Dokud tato skupina bude vnímat koupi bytu jako výhodnou investici (například na krátkodobé pronájmy), bude nadále kupovat byty a zvyšovat tak kupní sílu obyvatel jako celku.
Zde je ještě třeba poznamenat – zvýšení cen hypoték může mít potenciálně přímý dopad na cenu bytů v případě, kdy přesvědčí trh, že byty už nejsou tak výhodná investice jako předtím. Pokud se ale kupující nenechají vycukat a tento efekt nenastane, nadále platí výše zmíněný efekt.
2. Neviditelná ruka je na (českém) trhu s bydlením příliš pomalá
Průměrný proces koupě bytu může při potřebě čerpat hypotéku zabrat i několik měsíců. Zdá se to jako docela dlouhá doba, ale v porovnání s procesem výstavby bytů je to vlastně chvilka. Pokud uvážíme čas od změny územního plánu, přes stavební povolení až po proces samotné stavby, bavíme se přinejmenším o několika letech.
Jak jsme si ukázali v předchozí sekci článku, i kdyby se v roce 2021 nakrásně ztrojnásobila poptávka po bytech, nová výstavba na tuto poptávku zareaguje kdy? V lepším případě někdy kolem roku 2025.
Je zřejmé, že na neviditelnou ruku trhu se u realit nelze zcela spoléhat, alespoň ne ve stávajícím stavu. Nabízí se však otázka, co by se ale stalo, pokud by se nám zpoždění podařilo zkrátit?
Zpoždění má u výstavby bytů dva zdroje. Jedním je samotný byrokratický proces – ten představuje poměrně značný prostor ke zkrácení, alespoň v našich českých podmínkách. Druhým zdrojem zpoždění je samotný proces stavby. Ten při zachování kvality bohužel zkrátit nelze. Developeři tuto limitaci obcházejí předprodejem bytů, který situaci do nějaké míry řeší. Jakou má ale developer motivaci, aby na stoupajícím trhu dnes prodal byt, který bude za rok stát o milion víc? A pokud developer prodá, pořád je zde riziko překupníka – ten byt koupí v rámci předprodeje a za dva roky ho prodá za cenu odpovídající rostoucímu trhu.
Jak vidíme, zkrácení času potřebného na výstavbu má bez diskuzí pozitivní efekt, ale aby se tento plně projevil, bylo by potřeba ho ještě kombinovat s dalšími opatřeními. Tím se plynule dostáváme k dalšímu bodu.
3. Město má v nájmech klíčovou páku na bytový trh ...pokud město staví byty
Město si na rozdíl od developerů nemusí hlídat zisk a tak může stavět v menší závislosti na poptávce. Zejména pak město může stavět byty určené primárně na pronájem a má přímou kontrolu nad výškou nájmu. V situaci, kdy město vlastní jen pár bytů, se městské nájmy v celkových cenách pronájmů příliš neprojeví. Pokud ale město vlastní bytů významné množství (specifikaci významného množství nechme, pro zachování jednoduchosti, stranou), jakákoliv změna cen městského nájemného se projeví napříč trhem. Pokud je městských bytů dost a město má nízké nájmy, tak jsou všichni pronajímatelé motivování držet i své nájemné nižší, jinak by přišli o nájemníky.
Už z předchozí části víme, že nízké nájmy se přímo projeví na cenách bytů, protože nízký nájem znamená nízkou výtěžnost investice.
Skrz vlastní výstavbu tak může město nepřímo ovlivňovat celkovou cenovou hladinu bytů v Praze. Zároveň se jedná o vysoce efektivní páku, protože změna výše nájmů zabere i se schválením a zákonnou oznamovací lhůtou jen období měsíců, ne několika let.
Závěr
Ukázali jsme si, jak nám může mapování pomoct pochopit fungování systému v kontextu, ne jen jako soubor oddělených částí. To nám pomáhá určit místa, kde je efektivní zasáhnout, nebo tak můžeme pochopit, proč určitá intervence nemá očekávaný efekt.
Model, který jsme dnes probírali, je záměrně velmi zjednodušený – asi jste si všimli, že jsem se vůbec nezabýval například družstevními byty. Věřím ale, že i takto jednoduchý model stačí pro ilustraci problematiky a toho, jak nám může systémové myšlení pomoct.
PS.: Prosím, berte model v prvé řadě jako ilustrativní nástroj pro popis problematiky mapování systému. Pokud někdy bude prostor, rád bych se k modelu v budoucnu vrátil a dodělal ho do detailu – jestli k jeho současné verzi máte feedback, pošlete mi ho prosím na marek@systemovemysleni.com, rád ho do příštího modelu zapracuju.
Comentários